以“優(yōu)惠價(jià)”購(gòu)房是否構(gòu)成受賄

       這是一起黨員領(lǐng)導(dǎo)干部利用職務(wù)便利為他人謀利，并以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)房的方式收受賄賂終被查處的典型案例。本案中，賈東來(lái)主要利用擔(dān)任人防辦副主任的職務(wù)便利，大搞權(quán)錢交易，暴露出當(dāng)?shù)厝朔老到y(tǒng)存在哪些薄弱環(huán)節(jié)？如何做深做實(shí)賈東來(lái)案以案促改？賈東來(lái)以“團(tuán)購(gòu)價(jià)”“優(yōu)惠價(jià)”購(gòu)買房產(chǎn)，為何認(rèn)定系以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買房屋的受賄？辯護(hù)人提出，賈東來(lái)“借用”耿某車輛，車輛所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不應(yīng)將該車輛價(jià)值計(jì)入受賄數(shù)額，如何看待此辯護(hù)意見(jiàn)？我們特邀相關(guān)單位工作人員予以解析。

       基本案情：

       賈東來(lái)，男，中共黨員，曾任吉林省長(zhǎng)春市體育運(yùn)動(dòng)委員會(huì)副主任，長(zhǎng)春市人民防空辦公室（以下簡(jiǎn)稱“人防辦”）黨組成員、副主任，長(zhǎng)春市人防辦巡視員等職。2016年3月退休。

受賄罪。2000年至2016年，賈東來(lái)利用擔(dān)任長(zhǎng)春市人防辦黨組成員、副主任、巡視員的職務(wù)便利，在人防手續(xù)審批、人防工程承攬、人防工程易地建設(shè)費(fèi)減免等方面為他人謀取利益，并于2000年至2018年期間多次收受相關(guān)單位和個(gè)人財(cái)物，折合共計(jì)554萬(wàn)余元人民幣（幣種下同）。

其中，2012年4月，賈東來(lái)利用擔(dān)任長(zhǎng)春市人防辦黨組成員、副主任的職務(wù)便利，接受甲房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人王某請(qǐng)托，幫助該公司開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目辦理人防審批事項(xiàng)。事后，賈東來(lái)要求王某為其提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠，最終以“團(tuán)購(gòu)價(jià)”71萬(wàn)余元購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的商品房一套。經(jīng)鑒定，賈東來(lái)購(gòu)房?jī)r(jià)比市場(chǎng)價(jià)低115萬(wàn)余元。

2012年5月，賈東來(lái)利用職務(wù)便利，接受乙房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人于某請(qǐng)托，幫助該公司開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目辦理人防審批事項(xiàng)。事后，賈東來(lái)要求于某為其提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠，最終以“優(yōu)惠價(jià)”125萬(wàn)余元購(gòu)買了該公司開(kāi)發(fā)的門市房一套。經(jīng)鑒定，賈東來(lái)購(gòu)房?jī)r(jià)比市場(chǎng)價(jià)低61萬(wàn)余元。

       查處過(guò)程：

     【立案審查調(diào)查】2020年10月29日，長(zhǎng)春市紀(jì)委監(jiān)委決定對(duì)賈東來(lái)涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法問(wèn)題立案審查調(diào)查，并對(duì)其采取留置措施。2021年1月21日，經(jīng)吉林省監(jiān)委批準(zhǔn)，對(duì)賈東來(lái)延長(zhǎng)留置時(shí)間3個(gè)月。

     【移送審查起訴】2021年4月14日，經(jīng)長(zhǎng)春市紀(jì)委常委會(huì)會(huì)議研究，長(zhǎng)春市監(jiān)委將賈東來(lái)涉嫌受賄罪一案移送長(zhǎng)春市人民檢察院審查起訴。

     【提起公訴】2021年6月4日，長(zhǎng)春市人民檢察院以賈東來(lái)涉嫌受賄罪，向長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院提起公訴。

     【黨紀(jì)處分】2021年6月10日，經(jīng)長(zhǎng)春市委批準(zhǔn)，決定給予賈東來(lái)開(kāi)除黨籍處分，按照規(guī)定相應(yīng)調(diào)整其享受的待遇。

     【一審判決】2022年9月29日，長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院以賈東來(lái)犯受賄罪，判處有期徒刑十年六個(gè)月，并處罰金五十萬(wàn)元。目前判決已生效。

       1 賈東來(lái)等案件暴露出當(dāng)?shù)厝朔老到y(tǒng)存在哪些薄弱環(huán)節(jié)？如何做深做實(shí)以案促改，修復(fù)政治生態(tài)？

王凱：2019年，長(zhǎng)春市紀(jì)委監(jiān)委開(kāi)展人防領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治，在此期間，市人防辦前后四任主任因嚴(yán)重違紀(jì)違法被立案審查調(diào)查，在查辦過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)賈東來(lái)亦存在嚴(yán)重違紀(jì)違法及涉嫌職務(wù)犯罪問(wèn)題。

       人防辦的一項(xiàng)重要職能是對(duì)民用建筑修建防空地下工程進(jìn)行審批、收取人防工程易地建設(shè)費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》等有關(guān)法律法規(guī)，達(dá)到一定規(guī)模的民用建筑，在項(xiàng)目報(bào)批的過(guò)程中，必須經(jīng)過(guò)人防辦的審批才能動(dòng)工。民用建筑達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，應(yīng)當(dāng)修建防空地下室或根據(jù)相應(yīng)規(guī)模向國(guó)家繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)。綜合分析賈東來(lái)等案，人防系統(tǒng)的違紀(jì)違法問(wèn)題主要集中在人防工程項(xiàng)目審批、驗(yàn)收、易地建設(shè)費(fèi)收取與減免等方面。

       同時(shí)，由于人防業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、建筑等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)處室與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、設(shè)備供應(yīng)商有著頻繁往來(lái)，部分違紀(jì)違法黨員干部利用人防系統(tǒng)的特殊性，借正常履職之名，行以權(quán)謀私之實(shí)，具有較強(qiáng)隱蔽性。

       惠佳欣：長(zhǎng)春市人防系統(tǒng)系列腐敗案教訓(xùn)深刻，暴露出市人防辦存在黨建主體責(zé)任落實(shí)不到位、內(nèi)控機(jī)制不健全、權(quán)力運(yùn)行缺少監(jiān)督和制約等一系列問(wèn)題。市紀(jì)委監(jiān)委堅(jiān)持以案為鑒、以案促改，不斷加大對(duì)人防系統(tǒng)工程審批、監(jiān)督驗(yàn)收、采購(gòu)招標(biāo)等重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理力度，營(yíng)造人防系統(tǒng)風(fēng)清氣正政治生態(tài)。

       針對(duì)市人防辦存在的黨建主體責(zé)任落實(shí)不到位、黨的建設(shè)缺失問(wèn)題，市紀(jì)委監(jiān)委督促市人防辦召開(kāi)專題民主生活會(huì)，以案為鑒，深入開(kāi)展警示教育，吸取系列腐敗案件深刻教訓(xùn)，強(qiáng)化震懾警醒。同時(shí)，明確要求市人防辦黨組落實(shí)“兩個(gè)責(zé)任”，深入查擺問(wèn)題、整改問(wèn)題，抓好建章立制工作，及時(shí)堵塞漏洞，構(gòu)建人防系統(tǒng)反腐敗長(zhǎng)效機(jī)制；針對(duì)市人防辦“三重一大”事項(xiàng)集體決策程序不規(guī)范問(wèn)題，市紀(jì)委監(jiān)委督促市人防辦制定出臺(tái)《中共長(zhǎng)春市人民防空辦公室黨組議事規(guī)則》和《長(zhǎng)春市人民防空辦公室主任辦公會(huì)議議事規(guī)則》，保證“三重一大”決策有章可循、科學(xué)有效；針對(duì)人防工程審批權(quán)力運(yùn)行機(jī)制不健全、缺少有效監(jiān)督制約等問(wèn)題，市紀(jì)委監(jiān)委督促市人防辦制定完善《人防工程（結(jié)建）審批制度》《涉密工程招投標(biāo)管理暫行辦法》等制度，規(guī)范人防工程批建、易地建設(shè)繳費(fèi)、工程項(xiàng)目招投標(biāo)等工作。加強(qiáng)對(duì)應(yīng)建未建、以費(fèi)代建、應(yīng)繳未繳問(wèn)題的監(jiān)督檢查，形成對(duì)人防工程審批的事后監(jiān)管。

       2 賈東來(lái)以“團(tuán)購(gòu)價(jià)”“優(yōu)惠價(jià)”購(gòu)買房產(chǎn)，是否構(gòu)成受賄？如何認(rèn)定“明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格”？

       惠佳欣：根據(jù)“兩高”《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一條規(guī)定，國(guó)家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格向請(qǐng)托人購(gòu)買房屋等物品的，以受賄論處。前款所列市場(chǎng)價(jià)格包括商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。根據(jù)商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的各種優(yōu)惠交易條件，以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買商品的，不屬于受賄。受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。

       甄別正常購(gòu)房?jī)?yōu)惠和低價(jià)購(gòu)房受賄的關(guān)鍵點(diǎn)在于該優(yōu)惠價(jià)格是否系商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。實(shí)踐中，“團(tuán)購(gòu)價(jià)”“優(yōu)惠價(jià)”售房通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銷售商在房產(chǎn)銷售前，以企業(yè)內(nèi)部決策的方式事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的優(yōu)惠價(jià)格，價(jià)格設(shè)定要符合商業(yè)慣例和市場(chǎng)規(guī)則，且通常以內(nèi)部文件的形式予以明確，購(gòu)房者在享受“團(tuán)購(gòu)價(jià)”“優(yōu)惠價(jià)”時(shí)，需要履行相應(yīng)企業(yè)的審批程序。

       而房產(chǎn)交易型受賄中的“團(tuán)購(gòu)價(jià)”“優(yōu)惠價(jià)”具有較大隨意性，表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者私下聯(lián)絡(luò)，形成“低價(jià)購(gòu)房”合意，有的開(kāi)發(fā)商以召開(kāi)公司董事會(huì)、辦公會(huì)等形式專題研究給予特定購(gòu)房者大幅度“優(yōu)惠”，表面上看履行了企業(yè)決策程序，但實(shí)質(zhì)上是為了規(guī)避查處。這類“團(tuán)購(gòu)價(jià)”“優(yōu)惠價(jià)”具有獨(dú)享性，不適用于普通消費(fèi)者，且價(jià)格設(shè)定有悖于市場(chǎng)規(guī)律，并非商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格，不應(yīng)認(rèn)定為市場(chǎng)價(jià)格。

       王凱：本案中，賈東來(lái)在為甲、乙房地產(chǎn)公司謀利后，主動(dòng)向王某、于某提出購(gòu)買房屋要求，并在明知甲、乙公司并未事先針對(duì)不特定購(gòu)房人制定大幅度優(yōu)惠購(gòu)房政策的情況下，仍然要求王某、于某給予其大幅度“優(yōu)惠”。賈東來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)享受的“優(yōu)惠價(jià)”是開(kāi)發(fā)商特批、不面向社會(huì)公眾且不符合市場(chǎng)規(guī)律的，故其購(gòu)買該兩套房產(chǎn)的價(jià)格不能認(rèn)定為該兩套房屋的市場(chǎng)價(jià)。同時(shí)，上述“優(yōu)惠價(jià)”系王某、于某基于賈東來(lái)曾對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供過(guò)幫助，且賈東來(lái)的職權(quán)對(duì)其以后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能提供便利才同意的，優(yōu)惠價(jià)格與賈東來(lái)利用職務(wù)便利幫助他人謀利行為具有因果關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定賈東來(lái)享受的“優(yōu)惠價(jià)”是其權(quán)力的對(duì)價(jià)。我們委托相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)兩套房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)格認(rèn)定了市場(chǎng)價(jià)，作為計(jì)算賈東來(lái)收受購(gòu)房差價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)。

       梁雪：實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為可以參考《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十九條的規(guī)定，即“轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)”。

       我們認(rèn)為，該觀點(diǎn)混淆了刑事法律與民事法律調(diào)整法律關(guān)系的范疇，不能簡(jiǎn)單以市場(chǎng)交易價(jià)的百分之七十作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于“明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格”的考量，要結(jié)合正常市場(chǎng)售價(jià)與實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)之間的絕對(duì)差額，所處的城市市場(chǎng)環(huán)境、房產(chǎn)位置等因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。本案中，賈東來(lái)從請(qǐng)托人處購(gòu)買的兩處房產(chǎn)購(gòu)房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)分別有115萬(wàn)余元、61萬(wàn)余元，絕對(duì)數(shù)額達(dá)到了數(shù)額巨大，明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格。綜合各方因素，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定賈東來(lái)以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買房屋。

       3 辯護(hù)人提出，賈東來(lái)“借用”耿某車輛，車輛所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不應(yīng)將該車輛價(jià)值計(jì)入受賄數(shù)額，如何看待此辯護(hù)意見(jiàn)？

       梁雪：受賄車輛不以過(guò)戶為必要條件。根據(jù)“兩高”《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八條規(guī)定，國(guó)家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，收受請(qǐng)托人房屋、汽車等物品，未變更權(quán)屬登記或者借用他人名義辦理權(quán)屬變更登記的，不影響受賄的認(rèn)定。

       在具體認(rèn)定時(shí)，應(yīng)注意受賄與借用的區(qū)分，除雙方交代或者書面協(xié)議之外，主要應(yīng)當(dāng)結(jié)合以下因素進(jìn)行判斷：（一）有無(wú)借用的合理事由；（二）是否實(shí)際使用；（三）借用時(shí)間的長(zhǎng)短；（四）有無(wú)歸還的條件；（五）有無(wú)歸還的意思表示及行為。注意從實(shí)質(zhì)上把握，透過(guò)“借用”的表象，揭露合法形式下掩藏的受賄本質(zhì)。

       本案中，2015年，賈東來(lái)利用職務(wù)便利，幫助長(zhǎng)春市某裝飾有限公司承攬了某續(xù)建工程項(xiàng)目、某玻璃鋼結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目和某外幕墻工程項(xiàng)目。2016年初，賈東來(lái)收受該公司法定代表人耿某給予的轎車一輛。賈東來(lái)妻子證明賈東來(lái)曾經(jīng)有車輛，且有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買車輛；賈東來(lái)與耿某之間有過(guò)明確表示，該車系耿某送給賈東來(lái)的，為規(guī)避查處，才未將車輛落戶在賈東來(lái)名下。由此可見(jiàn)，賈東來(lái)客觀上不需要借用車輛，主觀上也明確了是收受而非借用。2019年，賈東來(lái)?yè)?dān)心相關(guān)案件的查處會(huì)使自己受到牽連，于是將車輛退還給耿某。根據(jù)《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第九條規(guī)定，賈東來(lái)的還車行為不能視為及時(shí)退還，屬于為掩飾犯罪而退還，不影響受賄的認(rèn)定。

       楊海蛟：本案中，賈東來(lái)收受耿某所贈(zèng)送的車輛后，個(gè)人使用長(zhǎng)達(dá)三年，在此期間并無(wú)任何歸還的意思表示和行為，其主觀上對(duì)該車輛已經(jīng)具有了非法占有的主觀故意和客觀控制事實(shí)，故該車輛價(jià)值應(yīng)計(jì)入其受賄數(shù)額。

       在審判實(shí)務(wù)中，類似于上述受賄人收受行賄人房屋、汽車等物品，未變更權(quán)屬登記的情形較為常見(jiàn)。一般認(rèn)為，受賄人只要實(shí)際收受并達(dá)到客觀占有，就已經(jīng)享受到排他性的賄賂利益，是否辦理法定手續(xù)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移并不影響受賄的認(rèn)定。

       4 賈東來(lái)到案后主動(dòng)供述其犯罪事實(shí)，認(rèn)罪認(rèn)罰，其家屬代為積極繳納部分違法犯罪所得，這些情節(jié)對(duì)其量刑有何影響？

       楊海蛟：根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第六十七條規(guī)定，犯罪嫌疑人如實(shí)供述自己罪行的，可以從輕處罰?！吨腥A人民共和國(guó)刑事訴訟法》第十五條規(guī)定，犯罪嫌疑人、被告人自愿如實(shí)供述自己的罪行，承認(rèn)指控的犯罪事實(shí)，愿意接受處罰的，可以依法從寬處理。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》的解釋第一百七十六條規(guī)定，追繳、退賠的情況，可以作為量刑情節(jié)考慮。因此，坦白和認(rèn)罪認(rèn)罰是法定從輕處罰情節(jié)，主動(dòng)退賠贓款是酌情從輕處罰情節(jié)。本案中，賈東來(lái)利用職務(wù)便利，為他人謀取不正當(dāng)利益，非法收受他人財(cái)物，數(shù)額特別巨大，其行為構(gòu)成受賄罪，依法應(yīng)當(dāng)判處十年以上有期徒刑。賈東來(lái)到案后能夠如實(shí)供述犯罪事實(shí)，自愿簽署《認(rèn)罪認(rèn)罰具結(jié)書》，愿意接受處罰，依法可以從輕處罰。賈東來(lái)家屬代替其積極繳納部分違法犯罪所得，酌情從輕處罰。

       本院根據(jù)賈東來(lái)犯罪的事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)及對(duì)社會(huì)的危害程度，依照《中華人民共和國(guó)刑法》和《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，判決賈東來(lái)犯受賄罪，判處有期徒刑十年六個(gè)月，并處罰金五十萬(wàn)元；賈東來(lái)繳納的違法所得三百六十萬(wàn)元依法沒(méi)收，上繳國(guó)庫(kù)；繼續(xù)追繳賈東來(lái)違法所得及孳息，上繳國(guó)庫(kù)。

來(lái)源：中國(guó)紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)